Lorsque nous parlons d’investissement locatif, nous parlons souvent également de dispositifs fiscaux. Afin d’inciter à la réhabilitation de logements anciens et à la construction de logements neufs, le gouvernement a mis en place des dispositifs fiscaux et des mesures fiscales d’aide à l’investissement immobilier. Mais attention, la défiscalisation est un point à prendre en compte pour son investissement mais ce n’est pas le point le plus crucial.
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
Le mécanisme de défiscalisation fonctionne par l’accord d’une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent dans le cadre d’un des dispositifs émis ci-dessous. Mode de calcul, montants, durée et conditions d’obtention des réductions d’impôts varient selon les dispositifs. Pour bien optimiser sa défiscalisation, il est important de comprendre précisément les conséquences de chaque système proposé par l’Etat.
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien
:
1. La défiscalisation des intérêts d’emprunts
2. Le déficit foncier
3. La loi Denormandie
4. La loi Malraux
5. Le dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable
6. L’investissement en « nue-propriété »
7. La LMNP
1. La défiscalisation des intérêts d’emprunts
La défiscalisation des intérêts d’emprunts
vous permet de réduire votre base imposable. Pour cela, ces sommes devront être déclarées sur la même ligne que la déclaration des revenus fonciers (ligne 250 « intérêts d’emprunts » de la déclaration 2044). Les sommes déduites ne sont que celles de l’année en cours de l’année d’imposition et vous devez justifier ces montants. Les montants des intérêts déductibles ne sont pas plafonnés et ne sont pas limité dans le temps. La déduction inclut également les dépenses liées au crédit (frais de dossier, assurance emprunteur…)
2. Le déficit foncier
Le déficit foncier
en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif supérieur à vos revenus fonciers. Ce bien doit être loué nu et vous devez relever du régime d’imposition au réel. Tous les montants des travaux d’amélioration, de rénovation ou encore les travaux d’entretien peuvent se déduire des revenus imposables. Vous pouvez également déduire les frais de gestion et d’administration, les impôts liés à l’immeuble (ex : taxe foncière), les primes d’assurance, les intérêts et frais d’emprunt (déductible uniquement des revenus fonciers et non du revenu global) ou encore les indemnités d’éviction ou de relogement d’un locataire.
Seuls les travaux d’agrandissement et de construction ne sont pas pris en compte dans le déficit foncier. Limité à 10 700€ par an, l’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble de votre revenu global ou pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
BON A SAVOIR : Revenu global/revenu foncier
o Revenus fonciers : Loyers perçus d’un bien immobilier non meublé
o Revenu global : Revenus foncier et tout autre revenu (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions alimentaires, retraite….)
3. La loi Denormandie
La loi Denormandie
permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si votre investissement locatif est réalisé dans un quartier ancien dégradé et dans certaines communes.
Pour avoir accès à ce dispositif, votre investissement doit remplir différentes conditions :
- Être un logement ancien nécessitant de travaux d’amélioration ou être un local transformé en usage d’habitation. Les travaux doivent réaliser au minimum 25% du cout de l’opération.
- L’achat de ce bien doit être réalisé avant le 31 Décembre 2022.
- Le logement doit se situer dans des communes définies dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, en zone labellisée « Cœur de Ville » ou encore dans les communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
- Les travaux réalisés doivent améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20%, être de 2 types de travaux différents ou la création d’une surface habitable nouvelle.
ATTENTION
: Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE.
La location de ce bine après travaux doit se faire auprès d’un foyer fiscal ne dépassant pas certains plafonds réglementaires.
4. La loi Malraux
La loi Malraux
permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués une réduction d’impôts sur les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global. Ce régime est accessible à tout particulier faisant un investissement dans un immeuble permettant d’effectuer des rénovations réglementées. Cette loi s’adresse plus particulièrement aux investisseurs fortement imposés (TMI supérieur à 30%) mais pas forcément aux personnes ayant de forts revenus fonciers puisque les travaux ne sont pas déduits des revenus fonciers mais du revenu global.
5. Le dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable
Dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable, il offre des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échanges de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leurs loyers. Plus les loyers proposés sont bas, plus la rédaction d’impôts est importante.
6. L’investissement en « nue-propriété »
La nue-propriété est une solution qui permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier grâce au démembrement du bien. Il consiste en la séparation de la pleine propriété en 2 parties distinctes : l’usufruit (le droit de jouir du bien à sa convenance) et la nue-propriété (possession du bien dans pouvoir en disposer). Cette démarche résulte d’une stratégie fiscale ou patrimoniale puisque l’investissement en nue-propriété permet une décote intéressante (environ 40% en dessous du prix du bien en pleine propriété) et vous n’avez aucune charge ou impôt à payer pendant la période de démembrement (le bien n’est pas intégré à votre patrimoine mais à celui de votre usufruitier, votre impôt n’est donc pas alourdi). Grace à cette non-intégration dans votre patrimoine, vous n’avez également aucun revenu foncier à déclarer, vous pouvez cependant déduire les intérêts de votre emprunt (si investissement par le biais d’un emprunt) ou les grosses réparations effectuées dans l’immeuble de vos autres revenus fonciers.
7. La LMNP
Le dispositif de la Location Meublée Non Professionnelle
est un dispositif ouvert à tout particulier souhaitant augmenter son revenu sur une base régulière. Ce dispositif permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien. L’acquisition de ce bien immobilier doit cependant répondre à quelques critères. Le bien doit être neuf, en résidence de services (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence pour sénior, résidence pour étudiant ou encore EHPAD) et doit répondre à 3 exigences :
- Le logement
- Les meubles
- Les services
Ce bien sera par la suite loué par une société de gestions via un bail de 9 à 12 ans même si la LMNP est considérées comme un investissement à long terme puisque la valorisation du bien tient en les loyers perçus chaque année.
Le statut LMNP est attribué à toute personne particulière en fonction de plusieurs critères :
- Ne pas avoir un membre du foyer fiscal inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
- Les revenus locatifs n’excédent pas 70 000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire.