Etape 1 : Définir votre objectif
Afin d’avancer dans la recherche de votre bien idéal pour cet investissement locatif, vous devez définir votre stratégie d’investissement, votre projet, vos objectifs et votre profil investisseur. En fonction de votre profil investisseur, vous n’allez pas chercher le même bien.
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Plutôt investisseur prudent, équilibré ou dynamique ?
L’investisseur « prudent
» va avant tout chercher un investissement au risque limité même s’il est faiblement rémunérateur. Il va chercher à investir au moins 75% de ses actifs avec un objectif de garantir son capital.
L’investisseur « équilibré
» souhaite concilier une création de gains et un risque modéré. Il va par exemple privilégier l’achat d’un investissement locatif contrairement à l’achat de sa résidence principale afin de se créer des revenus complémentaires.
L’investisseur « dynamique
» va lui chercher un investissement ambitieux avec une création de revenus immédiate, une rentabilité élevée et une plus-value attractive. Il va alors consacrer entre 50 et 75% de son portefeuille à cet investissement. Les rendements supérieurs à 10% lui sont les plus souvent proposés.
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Définissez également vos objectifs. Vous souhaitez investir pour :
- Tirer des revenus complémentaires
- Louer temporairement avant de le récupérer pour votre retraite par exemple
- Pour en tirer une plus-value à moyen terme (en le revendant par exemple)
- Vous constituez un patrimoine à louer qui sera transmis à vos enfants
Ces étapes réfléchies vous permettront de bases solides afin d’avancer à l’étape suivante.
Etape 2 : Financer votre investissement locatif
En fonction du profil investisseur défini plus haut, le passage auprès de votre banquier sera peut-être/surement nécessaire. Dans la majorité des cas, votre établissement bancaire vous demandera un apport d’environ 10% soit l’équivalent des frais de notaires. Plus votre apport sera conséquent, plus les banques seront ouvertes à vous consentir un prêt avec un taux plus compétitif. Avantage non négligeable surtout en cette période ou les taux des prêts sont bas.
Comme dans tout investissement, votre apport est un point clé, c’est celui qui permettra l’optimisation de votre prêt bancaire et la baisse des mensualités qui pourront alors être couvertes par les loyers. Si votre apport est conséquent, en adéquation avec votre profil investisseurs et que vous gérez bien la répartition, (bien peu cher, avec de faibles charges ou une taxe foncière basse), vous pourriez générer un complément de revenus rapidement.
BON A SAVOIR
: La rentabilité locative de votre bien peut-être brute ou nette :
o La rentabilité locative brute d’un investissement correspond au rapport entre les loyers et le prix d’achat du bien.
o La rentabilité locative nette s’obtient après déduction de l’ensemble des charges courantes liées au logement mis en location (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances…) aux revenus locatifs perçus
En faisant appel à votre banque pour votre investissement dans un immeuble de rapport, vous pouvez également allonger la durée de votre emprunt jusqu’à 27 ans maximum (recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière). Les intérêts d’emprunts seront plus élevés mais ils peuvent être déduits de votre base imposable.
Etape 3 : Choisir le bon dispositif de défiscalisation
(si nécessaire)
Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont à ce jour intéressants pour l’investissement dans un immeuble de rapport.
La défiscalisation des intérêts d’emprunts qui vous permet de réduire votre base imposable. Pour cela, ces sommes devront être déclarées sur la même ligne que la déclaration des revenus fonciers (ligne 250 « intérêts d’emprunts » de la déclaration 2044). Les sommes déduites ne sont que celles de l’année en cours de l’année d’imposition et vous devez justifier ces montants. Les montants des intérêts déductibles n’est pas plafonné et n’est pas limité dans le temps. La déduction inclut également les dépenses liées au crédit (frais de dossier, assurance emprunteur…)
Le déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif supérieur à vos revenus fonciers. Ce bien doit être loué nu et vous devez relever du régime d’imposition au réel. Tous les montants des travaux d’amélioration, de rénovation ou encore les travaux d’entretien peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux d’agrandissement et de construction ne sont pas pris en compte dans le déficit foncier. Limité à 10 700€ par an, l’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble de votre revenu global ou pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
BON A SAVOIR
: Revenu global/revenu foncier
o Revenus fonciers : Loyers perçus d’un bien immobilier non meublé
o Revenu global : Revenus foncier et tout autre revenu (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions alimentaires, retraite….)
La loi Denormandie permet une réduction d’impôts lors d’un investissement locatif jusqu’au 31 Décembre 2022. Elle s’applique sur de l’immobilier ancien avec travaux dans une sélection de villes éligibles au plan « Action Cœur de ville ». Ces villes classées B2 et C ne permettent plus d’investissements Pinel (sur des biens neufs). Ce dispositif permet à ces communes une réhabilitation des logements existants.
La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués une réduction d’impôts sur les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global. Ce régime est accessible à tout particulier faisant un investissement dans un immeuble permettant d’effectuer des rénovations réglementées.
Dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable, il offre des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échanges de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leurs loyers. Plus les loyers proposés sont bas, plus la rédaction d’impôts est importante.
=> Pour en savoir plus, quels dispositifs fiscaux pour réduire ses impôts lors de l’achat d’un immeuble de rapport ?
Si vous souhaitez aller plus loin, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre fiscaliste. Nous pouvons également vous accompagner dans la mise en place de ces dispositifs lors de votre investissement dans un immeuble de rapport.
Etape 4 : Trouver l’immeuble idéal
Investir dans la pierre est toujours une valeur sure. Selon votre projet et vos objectifs d’investissement, vous ajusterez la meilleur localisation possible (région, ville, quartier, ….) Pour un investissement dans un immeuble de rapport, veillez à établir une bonne étude du marché (ou à vous faire accompagner par des spécialistes du marché et de votre secteur géographique pour vous accompagner). Cette connaissance vous permettra de mieux cerner l’état du marché locatif, de comparer les prix de vente et d’estimer le potentiel locatif de votre immeuble.
BON A SAVOIR
: renseignez-vous sur la Taxe Foncière ! En tant que propriétaire du bien, celle-ci est à votre charge. Elle représente en moyenne deux mois de loyers et est déductible de vos revenus fonciers imposables.
Etape 5 : Concrétiser votre achat
Après avoir étudié l’ensemble des points ci-dessus, vient maintenant l’heure de l’achat de votre immeuble de rapport. Faire appel à un professionnel vous permet de multiples avantages, il vous présentera des biens en accord avec votre budget, vos objectifs et dans le secteur géographique qui vous convient. Être accompagné, vous permettra également de ne pas déployer de l’énergie en partant tous azimuts mais d’affiner votre projet et de chercher judicieusement. Vous ferez des économies de temps et d’argent sur un micro-marché où de nombreux investisseurs se retrouvent à la recherche de la perle rare.
Etape 6 : Réaliser des travaux puis mettre vos biens en location et optimiser celle-ci
A la suite de votre achat, des travaux peuvent être nécessaires avant de mettre votre bien en location. Rapprochez-vous de professionnels pour vous aider dans cette partie.
L’optimisation de votre investissement locatif passe par la limite du taux de vacances afin d’optimiser les rendements.
Différents types de location s’offre à vous : Location nue, location meublée, LMNP, colocation, location de tourisme…
Vous pouvez choisir d’effectuer la gestion de vos biens ou faire appel à des professionnels qui moyennant des frais d’environ 6 à 10% des loyers se chargera d’effectuer en votre nom les visites, les états des lieux, la rédaction des baux, l'intervention en cas d’incident dans l’appartement. La somme est à déduire de votre rendement locatif tout comme l’Assurance/Garantie Loyers Impayés.