Les Français sont toujours séduits par la pierre. En 2020, la part des investisseurs était de 26%, en Avril 2021, c’est déjà 18% de la population qui pense à investir cette année. Une réaction à ce que nous venons de vivre qui en dit long sur les perspectives de potentiels nouveaux viviers immobiliers. Dans les investisseurs potentiels, 53% visent une ville moyenne et 26% une prospection rurale.
Le besoin de changement de vie par de nombreux français (suite à la crise sanitaire et aux différents confinements) les conduits à habiter dans un cadre plus proche de la nature mais en gardant les avantages de la ville, les villes de tailles moyennes seraient-elle le nouvel eldorado d’une population passablement agacée d’une vie citadine ?
L’attrait des villes moyennes serait alors la clé pour ouvrir de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif ?
Avec un phénomène de migration de la population vers des villes moyennes, la généralisation du télétravail (qui est appelé à durer 1 ou 2 jours par semaine) et des prix plus abordables, les plus citadins s’éloigne petit à petit de l’idée d’habiter dans une métropole à tout prix. Entre ceux qui ont encore du mal à se projeter dans une vie moins urbaine et ceux qui ne trouvent pas leur bonheur dans les biens à vendre, le marché du locatif aurait-il également de beaux jours devant lui ?
Une nouvelle cartographie immobilière se dessine et offre de nouvelles perspectives au marché de l’investissement locatif.
Ces villes situées dans des cadres plus proches de la nature trouvent une attractivité auprès des jeunes, qui voient en elles des prix immobiliers abordables et des investissements immobiliers en devenir. Ces jeunes souvent primo-accédants dont l’intérêt est nouveau et grandissant cherchent à investir tout en restant locataires de leur résidence principale.
La périphérie et les villes moyennes montrent un autre attrait pour les investisseurs immobiliers : une rentabilité plus élevée même si le risque de vacance locative est plus élevé (cela est à mettre en corrélation avec votre stratégie d’investissement).
Au-delà de la rentabilité locative avec une vue à court terme, investir dans ces villes de tailles moyennes peut être un moyen de miser sur une éventuelle hausse des prix à l’achat afin d’effectuer un rééquilibrage face aux grandes métropoles. L’investissement dans ces villes serait-il également un moyen de relancer les dispositifs de réduction d’impôts (ex : dispositif Denormandie) ? Ce dernier permet en effet de faire bénéficier de réductions d’impôts à son investisseur lorsqu’un bien rénové est mis en location dans des villes éligibles considérées comme peu dynamiques.
Des éléments sont à surveiller en 2021 pour le marché immobilier
Contre toute attente, le bilan 2020 est loin d’être mauvais, les chiffres montrent de fortes hausses encore portées par certaines très grandes villes. Mais quelques signes pourraient montrer qu’une baisse des prix pourrait se faire ressentir d’ici quelques trimestres. Tout dépendra du contexte sanitaire et de l’évolution de la pandémie.
Les prix des biens anciens en France continuent d’augmenter sur le dernier trimestre 2020 avec une hausse de plus de 5% selon l’INSEE et les taux d’intérêts des crédits immobiliers continuent de baisser, jusqu’à peut-être encore atteindre un nouveau record ? Autre point à prendre en compte pour ce marché immobilier 2021, les contraintes bancaires ont été relâchées pour permettre un taux d’endettement jusqu’à 35% au lieu de 33% au préalable. De quoi permettre à une cible d’investisseurs plus jeunes d’accéder à l’investissement locatif. Mais l’inconnue la plus importante reste de mesurer l’impact de la crise que nous venons de vivre sur la capacité des Français à acheter et à investir. Le chômage va-t-il augmenter ? L’incertitude sur le long terme va est-elle être levée ? La situation financière est le principal facteur qui tire les prix des logements à la baisse. Ainsi, si la situation financière tend à s’inverser et à se remettre au beau fixe dans quelques mois, cela finira par garder les prix vers le haut.
Et le marché de l’immeuble de rapport dans tout ça ?
Le marché de l’immeuble de rapport suit le marché de l’investissement locatif. Le nombre de personnes intéressées par ce type d’investissement croit encore avec l’arrivée sur le marché d’une population plus jeune et plus encline à acheter pour investir que pour sa propre résidence principale.
Le marché de l’immeuble rapport étant à deux vitesse avec une partie des biens à moins de 500 000€ permettant à une population large de pouvoir investir et d’une autre partie supérieure à 500 000€ avec une zone médiane de 700/800 000€ avec beaucoup moins d’acheteurs et des investisseurs plus fortunés et qualifiés.
Le nombre d’immeubles disponibles à la vente va lui vers un ralentissement certains ou la bonne affaire est rare et précieuse. Il sera alors nécessaire de se faire accompagner et d’avoir de bons contacts pour trouver la perle rare qui sera pourquoi pas votre futur immeuble de rapport.
Pour conclure, la pierre est certes un placement souvent gagnant, il faut savoir garder la tête froide. L’investissement locatif est un investissement à long terme et une rentabilité à deux chiffres cache peut-être une faible demande et donc une vacance locative plus importante. Une ville de taille moyenne redevenu à la mode grâce aux confinements successifs ne le sera peut-être pas forcément pour très longtemps surtout si celle-ci n’est pas « dynamique ». Cependant, il ne faut pas croire qu’un investissement locatif dans une grande ville est toujours un gage de réussite. Un bon investissement, quel que soit son type, est bon s’il est rentable. Toute cette réflexion est à définir selon votre projet, votre profil investisseur et votre budget.
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