Les villes avec le moins d’impayés de loyer Selon l’étude menée par Masteos et Unkle, le nord de la France, notamment Roubaix et Arras, sont d’excellentes destinations avec des taux d’impayés de 1.68% et 1.11%. => Roubaix est également la ville la plus rentable de France avec 9% de rentabilité. Ces villes sont également de véritables viviers pour vos investissements dans des immeubles. D’autres villes comme Macon et Chalon-sur-Saône sont également des villes propices à l’investissement locatif avec des prix au mètre carré inférieurs à 1500€ et des taux d’impayés en dessous de 2,2%. Les villes avec le moins de vacance locative Lille et sa région Avec sa situation au carrefour de l’Europe et son dynamisme économique, Lille représente une destination privilégiée pour toutes les catégories de profils et affiche une demande locative très soutenue tout au long de l’année. Pour un investissement dans la Capitale des Flandres, il vous faudra compter 3 363€/m carré et 14,8€ du mètre carré pour une location. =>La rentabilité brute avoisine les 5% Pour un investissement patrimonial, vous pouvez privilégier Lille et les emplacements prisés à sa périphérie qui accueillera des investissements de rendement avec une rentabilité très élevée rapidement. Bordeaux La Capitale Girondine a la côte aussi bien auprès des investisseurs que des locataires. La ville à 2h de Paris ne manque pas d’atouts pour attirer et sa faible vacance locative en fait un véritable eldorado pour les investisseurs. Avec une hausse de 64% des prix de l’immobilier en 10 ans et une croissance exponentielle, votre investissement locatif patrimonial à toute sa place à Bordeaux. Avec 4 402€ du mètre carré à l’achat et 15.8€/m en location, la rentabilité locative brute touche aux 6% de rentabilité. Ces différents critères font de Bordeaux une ville en pleine croissance et la construction d’un patrimoine de qualité assurant une plus-value très élevée à la revente. Marseille Pour un investissement de rendement avec une rentabilité de 6 à 9% et des prix immobiliers bas, Marseille est une ville à privilégier. Les prix au mètre carré 40% plus bas qu’à Nice, Bordeaux ou Cannes, Marseille attire de nombreux locataires tout au long de l’année. Avec un accès à la propriété dans certains quartiers à 1961€/m et une moyenne à 2991€/, Marseille s’affiche comme une ville attirante. Des quartiers plus prisés où les prix grimpent jusqu’à 4156€ seront plus propices à un investissement patrimonial. Les loyers s’élèvent à environ 14.1€/m en moyenne. => Séduits par le cadre de vie et les prix moins élevés, le marché marseillais reste en tension avec une demande locative très forte. Paris Malgré des tarifs immobiliers dans les plus chers du monde (après Hong-Kong), Paris est réservée aux investisseurs avec un budget d’investissement important. Le prix moyen d’un bien parisien est de 10 266€/m pour un appartement et jusqu’à 16 000€/m en fonction des quartiers. Acheter un bien en dessous de 7000€/m est quasi-impossible. Concernant la location, le prix moyen des loyers s’élève à 29.30€/m. Avec son dynamisme économique et son rayonnement international, la ville permet des opportunités indéniables. Si vous recherchez un investissement de rentabilité, passez votre route, Paris ne permet pas une rentabilité très conséquente. Si vous cherchez un investissement patrimonial sécurisé, Paris est une valeur très sure qui gagnera beaucoup de valeur au fil des ans. => La demande locative dépasse largement l’offre de logements avec une vacance locative nulle. Melun Les prix de la Capitale continuant de grimper, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les villes de la région parisienne qui offre une qualité de vie et des logements plus abordables comme Melun. Avec des prix à l’achat d’environ 2529€/m (près de 5 fois moins cher que la Capitale), avec une solide négociation, il vous est donc possible d’acquérir un T3 aux environs de 100 000€. Les loyers sont également plus faibles et plus abordables (14.8€/m) à seulement 30 minutes du centre de la Capitale et les investisseurs peuvent espérer percevoir un rendement locatif brut d’environ 8% en moyenne. Ville familiale mais aussi ville étudiante, Melun accueille de nombreux locataires tout au long de l’année. Avec un objectif de rentabilité et que vous souhaitez bénéficier d’un rendement locatif, pérenne et élevée avec un cash-flow positif, Melun est la destination. Saint-Etienne Située en Auvergne-Rhône-Alpes et à environ 50 minutes de Lyon, Saint-Etienne se démarque comme une ville où il fait bon investir. Attractive à différents niveaux, la demande locative est forte notamment pour les deux-pièces et studios. Avec des biens diversifiés et très abordables, il est facile d’investir à Saint-Etienne à partir de 797€/m et une moyenne à 1063€/m. Les loyers s’élèvent eux à 10€/m et fait de Saint-Etienne, une ville avec un rendement brut moyen de plus de 8%. Vous souhaitez une ville pour réaliser un investissement au rendement immédiat à très court terme ? Saint-Etienne vous permet de générer des revenus locatifs très élevés. Les villes avec le taux d’emploi le plus important (le taux de chômage le moins important) Rennes 3ème ville de France en termes de PIB, le taux de chômage est inférieur à la moyenne nationale en atteignant « seulement » 6.4% en 2019. Rennes est également régulièrement citée dans les villes les plus attractives de France grâce à son bassin d’emploi important concentrant de nombreux sièges sociaux d’entreprises. Avec 70 000 étudiants (prêt d’un quart de la population), Rennes s’affirme comme une véritable ville estudiantine composée d’un des pôles universitaires les plus grands de France, des écoles de commerces ou différents pôles d’enseignements supérieurs. En complément de cette vie déjà très animée tout au long de l’année, Rennes accueille également près de 200 000 visiteurs chaque été. Sa localisation proche des différents sites touristiques bretons font de Rennes une destination attractive à seulement de 1h30 de Paris. Pour un investissement patrimonial, privilégiez le centre-ville de Rennes qui grâce à Euro Rennes permet de nombreuses perspectives d’évolutions avec un prix de 4000€ à 4300€/m carré. Vous souhaitez cibler une population étudiante ? Privilégiez le quartier des universités où le m carré se négocie environ 3500€/m et une rentabilité locative intéressante sans trop de risque de vacances locatives. Nantes Avec un taux de chômage proche de celui de Rennes, Nantes est une ville particulièrement attractive. A proximité de la mer et des côtes atlantiques, Nantes bénéficie également d’une bonne localisation à seulement 2h de Paris avec la LGV. Ville en pleine effervescence (1ère ville française dans le secteur de l’agroalimentaire, 2ème place financière régionale & 2ème pôle aéronautique français), Nantes vit actuellement une transformation importante dans nombre de ses quartiers. Vous recherchez une rentabilité locative « importante » ? Eloignez-vous du centre et rapprochez-vous de quartiers où vous trouverez des prix autour de 3 400€/m bien desservis par les transports en commun et à moins de 20 minutes du centre-ville et des facs. Si vous désirez investir dans les quartiers du centre-ville attractifs des étudiants et jeunes actifs qui aiment sortir, comptez 4500€/m pour votre investissement patrimonial. Clermont-Ferrand Avec un beau bassin d’emploi dans la recherche & développement, les biotechnologies, les industries et favorisé par les 4 000 emplois permanents du Groupe Michelin, Clermont-Ferrand offre un cadre de vie calme & paisible à proximité des montagnes. Le taux de chômage également plus faible que la moyenne nationale et les 40 000 étudiants annuels font de cette ville un pôle attractif de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Habitée aussi bien par des actifs que pas des étudiants, le choix d’investir dans cette ville peut s’avérer intéressant. Afin d’augmenter l’attractivité de cette ville, de nombreux quartiers sont réhabilités et de nombreux projets sont appelés à voir le jour. Les quartiers du centre-ville affichent des prix autour des 2600 €/m. Les quartiers plus éloignés affichent eux des prix inférieurs aux environs de 2000€/m. La localisation du bien De l’image du quartier à sa desserte en passant par les emplacements collectifs, réussir un investissement locatif passe toujours par le choix d’une bonne adresse. Très connue, cette règle d’or en devient caricaturale mais les investisseurs respectent à la lettre. Une bonne adresse assure la valorisation, la location et une bonne rentabilité à votre bien. Au terme de votre opération, une bonne localisation vous permet une revente plus vite et vous permet également d’encaisser une plus-value plus importante. Pour être sûr de la localisation de votre bien, objectif sécurité ! Passez la ville, le quartier, le marché locatif…au peigne fin, adaptez vos recherches en fonction de la cible de locataires que vous visez ainsi vous bâtirez un patrimoine durable, sécurisé et augmenterez votre rendement locatif. L’emplacement est le secret du bon investisseur. La connaissance de la ville ou du quartier est utile lors d’un investissement, si elle vous plait, elle a toutes ses chances de séduire des locataires. Valeurs sures et quartiers à fort potentiel sont très demandées et ont donc beaucoup de chance de séduire les locataires mais l’immobilier y est cher. Il vous faudra donc un solide budget pour investir et avoir des locataires avec des finances solides pour régler son loyer. La rentabilité locative est souvent moindre face aux fortes valeurs patrimoniales. A l’inverse, des quartiers moins prisés ne sont pas pour autant à négliger. La demande locative est réelle pour un logement dans un secteur calme, bien équipé et bien desservi où les prix d’achat sont plus bas et votre rentabilité plus élevée.

Pour vous investisseurs, la question de la rentabilité prend toute son importance, votre investissement ne doit pas vous faire perdre d’argent. La rentabilité locative en bref. Le calcul prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d’obtenir le rendement brut. En ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, nous parlons de rentabilité nette-nette => Rendement ou rentabilité ? En matière d’investissement locatif, chaque mot à sons sens. L’idée est donc de savoir de quoi on parle pour faire la différence entre rendement et rentabilité. Le rendement locatif : il concerne uniquement les revenus que votre logement va vous rapporter par rapport à son coût. La rentabilité locative intègre les revenus générés par votre logement loué ET la variation de prix du logement. Si nous tenons compte de tous les flux financiers, nous parlons de rentabilité interne. Comment calculer le rendement d’un placement immobilier ? La rentabilité brute : Elle s’obtient de divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agir donc d’un rendement brut annuel. La rentabilité nette de charge : En partant du calcul précédant, vous retranchez la taxe foncière (payée par le propriétaire autrement dit vous), les charges non récupérables et les frais de gestion au loyer annuel perçu. La rentabilité nette-nette : La rentabilité nette-nette c’est la rentabilité nette de charges plus les avantages fiscaux. Les travaux, la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Vous pouvez également selon votre investissement profiter de certains dispositifs de défiscalisation (pinel, censi-bouvard, cosse, denormandie) => Astuce de calcul Pour avoir une idée plus précise de votre rendement locatif de manière plus simple, appliquez la méthode Larcher. La méthode Larcher, Quésako ? On estime que les charges et autres dépenses liées aux investissements locatifs représentent 25% des loyers ce qui équivaut à 3 mois de loyers. Le calcul est donc simple, loyer mensuel x 9/prix d’achat = pourcentage de rentabilité 5 conseils pour investir sereinement avec la rentabilité locative Faites attention aux simulations trop optimistes. La hausse ou la baisse des loyers ou encore le prix de revente ne doivent pas être surestimés. Méfiez-vous des rendements locatifs trop élevés. Intégrez la taxe foncière, les charges et les travaux dans vos calculs. Pour calculer votre rentabilité nette-nette, notez que la plupart de ces éléments sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez. Tenez compte de la vacance locative. C’est la période durant laquelle le logement est vide. A titre indicatif, il faut compter environ 2 mois de vacances locatives par période de 3 ans. Gardez une marge de manœuvre financière. En effet, vous devez être en mesure de faire face à une baisse d’environ 20% de vos loyers annuels sans mettre en péril le remboursement de votre emprunt bancaire. Considérez les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi. Ce qui compte, c’est l’investissement en lui-même : un bon emplacement, un bon logement, un dynamisme de revente…