Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier pour la 1ère fois, beaucoup de questions se posent pour être sûr de faire un bon investissement. Avec sa grande attractivité, l’investissement immobilier reste un investissement sûr mais lorsque nous sommes débutants, il est parfois difficile de savoir par où commencer et nous avons tendance à penser qu’une somme d’argent non négligeable suffit.
Avant même de vous lancer dans la recherche d’un bien pour investir, plusieurs points clés sont nécessaires.
1. Se renseigner/ se faire accompagner
Avant tout investissement, se faire accompagner et être bien entouré est l’assurance d’un bon début. Au préalable de la recherche de votre immeuble de rapport, faites appel à des personnes compétentes pour vous accompagner : votre banquier, votre fiscaliste, un gestionnaire de patrimoine ou encore à nos mandataires immobiliers spécialistes de l’immeuble de rapport dans votre secteur.
Grâce à eux, vous allez pouvoir définir de nombreux points nécessaires à votre avancée en fonction de votre profil investisseur par exemple : votre budget, le coût des mensualités, votre capacité d’emprunt ou encore les taux d’intérêts que vous pouvez espérer obtenir.
Se faire accompagner par des personnes compétentes est d’autant plus important que le marché de l’immeuble de rapport ne s’appréhende pas de la même façon que le marché des biens classiques.
2. Définir son profil investisseur
En fonction de votre profil investisseur, il convient de vous orienter vers des actifs plus ou moins risqués.
Votre profil investisseur est la base de toute stratégie d’investissement. Il va vous permettre de mieux analyser votre situation personnelle et définir votre futur investissement.
3. Définir le montage du financement, la négociation, la structure juridique de votre investissement
Plusieurs options s’ouvrent à vous : vous disposez du cash nécessaire pour l’achat et logiquement, vous n’avez pas besoin d’avoir recourt à un tiers ou (et c’est le cas dans la majorité des investissements), vous devez emprunter et donc monter un plan de financement auprès d’une banque. Ce plan de financement doit montrer que les loyers que vous percevez couvrent d’un côté les charges financières mais également les différents frais de fonctionnement.
La négociation de votre prêt bancaire est une étape nécessaire à la bonne tenue de votre investissement locatif. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre différents établissements bancaires, les conditions d’accès au prêt bancaire ne sont pas les mêmes selon les établissements bancaires et la position que vous choisirez pour investir aura également son importance.
Concernant le statut de votre investissement, plusieurs possibilités s’ouvrent à vous. Vous pouvez acheter ou vendre aussi bien en tant que particulier, en tant que professionnel ou encore en tant que société (SCI, SARL, EURL…..). En fonction de vos réflexions et de vos objectifs, le choix de la structure est très important.
4. Bien choisir la localisation du bien et faire une étude de marché
Lorsque vous souhaitez acheter un bien à mettre en location, la situation géographique et la localisation sont des critères importants pour votre rentabilité locative. L’emplacement est aussi important que le bien en lui-même. Vous pourrez toujours améliorer votre bien mais pas le déplacer.
Un point important dans cette recherche est le rapport qualité/prix. Les avantages et les inconvénients ne sont pas les mêmes en fonction des différents lieux : petite ville, moyenne ville ou grande ville ?
Prenons l’exemple d’une métropole, les prix des immeubles sont élevés mais les loyers également. Dans une ville de moindre importance, les prix d’achat seront moins élevés, les loyers plus bas mais ce n’est pas toujours proportionnel. Si vous choisissez d’investir à la campagne, vous pourriez rencontrer des difficultés à mettre en location vos biens. La population a plutôt tendance à acheter et à habiter en maison du fait des prix plus bas à l’achat.
Un bon emplacement se détermine par plusieurs critères :
Idée reçue : acheter un immeuble dans une grande ville ne sera pas forcément plus rentable quand une ville moyenne avec une demande locative importante. Le prix d’achat étant plus élevé.