Pour vous investisseurs, la question de la rentabilité prend toute son importance, votre investissement ne doit pas vous faire perdre d’argent. La rentabilité locative en bref. Le calcul prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d’obtenir le rendement brut. En ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, nous parlons de rentabilité nette-nette => Rendement ou rentabilité ? En matière d’investissement locatif, chaque mot à sons sens. L’idée est donc de savoir de quoi on parle pour faire la différence entre rendement et rentabilité. Le rendement locatif : il concerne uniquement les revenus que votre logement va vous rapporter par rapport à son coût. La rentabilité locative intègre les revenus générés par votre logement loué ET la variation de prix du logement. Si nous tenons compte de tous les flux financiers, nous parlons de rentabilité interne. Comment calculer le rendement d’un placement immobilier ? La rentabilité brute : Elle s’obtient de divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agir donc d’un rendement brut annuel. La rentabilité nette de charge : En partant du calcul précédant, vous retranchez la taxe foncière (payée par le propriétaire autrement dit vous), les charges non récupérables et les frais de gestion au loyer annuel perçu. La rentabilité nette-nette : La rentabilité nette-nette c’est la rentabilité nette de charges plus les avantages fiscaux. Les travaux, la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Vous pouvez également selon votre investissement profiter de certains dispositifs de défiscalisation (pinel, censi-bouvard, cosse, denormandie) => Astuce de calcul Pour avoir une idée plus précise de votre rendement locatif de manière plus simple, appliquez la méthode Larcher. La méthode Larcher, Quésako ? On estime que les charges et autres dépenses liées aux investissements locatifs représentent 25% des loyers ce qui équivaut à 3 mois de loyers. Le calcul est donc simple, loyer mensuel x 9/prix d’achat = pourcentage de rentabilité 5 conseils pour investir sereinement avec la rentabilité locative Faites attention aux simulations trop optimistes. La hausse ou la baisse des loyers ou encore le prix de revente ne doivent pas être surestimés. Méfiez-vous des rendements locatifs trop élevés. Intégrez la taxe foncière, les charges et les travaux dans vos calculs. Pour calculer votre rentabilité nette-nette, notez que la plupart de ces éléments sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez. Tenez compte de la vacance locative. C’est la période durant laquelle le logement est vide. A titre indicatif, il faut compter environ 2 mois de vacances locatives par période de 3 ans. Gardez une marge de manœuvre financière. En effet, vous devez être en mesure de faire face à une baisse d’environ 20% de vos loyers annuels sans mettre en péril le remboursement de votre emprunt bancaire. Considérez les avantages fiscaux comme un bonus et pas comme une fin en soi. Ce qui compte, c’est l’investissement en lui-même : un bon emplacement, un bon logement, un dynamisme de revente…

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ? Lorsque nous parlons d’investissement locatif, nous parlons souvent également de dispositifs fiscaux. Afin d’inciter à la réhabilitation de logements anciens et à la construction de logements neufs, le gouvernement a mis en place des dispositifs fiscaux et des mesures fiscales d’aide à l’investissement immobilier. Mais attention, la défiscalisation est un point à prendre en compte pour son investissement mais ce n’est pas le point le plus crucial. Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ? Le mécanisme de défiscalisation fonctionne par l’accord d’une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent dans le cadre d’un des dispositifs émis ci-dessous. Mode de calcul, montants, durée et conditions d’obtention des réductions d’impôts varient selon les dispositifs. Pour bien optimiser sa défiscalisation, il est important de comprendre précisément les conséquences de chaque système proposé par l’Etat. Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien : 1. La défiscalisation des intérêts d’emprunts 2. Le déficit foncier 3. La loi Denormandie 4. La loi Malraux 5. Le dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable 6. L’investissement en « nue-propriété » 7. La LMNP 1. La défiscalisation des intérêts d’emprunts La défiscalisation des intérêts d’emprunts vous permet de réduire votre base imposable. Pour cela, ces sommes devront être déclarées sur la même ligne que la déclaration des revenus fonciers (ligne 250 « intérêts d’emprunts » de la déclaration 2044). Les sommes déduites ne sont que celles de l’année en cours de l’année d’imposition et vous devez justifier ces montants. Les montants des intérêts déductibles ne sont pas plafonnés et ne sont pas limité dans le temps. La déduction inclut également les dépenses liées au crédit (frais de dossier, assurance emprunteur…) 2. Le déficit foncier Le déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif supérieur à vos revenus fonciers. Ce bien doit être loué nu et vous devez relever du régime d’imposition au réel. Tous les montants des travaux d’amélioration, de rénovation ou encore les travaux d’entretien peuvent se déduire des revenus imposables. Vous pouvez également déduire les frais de gestion et d’administration, les impôts liés à l’immeuble (ex : taxe foncière), les primes d’assurance, les intérêts et frais d’emprunt (déductible uniquement des revenus fonciers et non du revenu global) ou encore les indemnités d’éviction ou de relogement d’un locataire. Seuls les travaux d’agrandissement et de construction ne sont pas pris en compte dans le déficit foncier. Limité à 10 700€ par an, l’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble de votre revenu global ou pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers. BON A SAVOIR : Revenu global/revenu foncier o Revenus fonciers : Loyers perçus d’un bien immobilier non meublé o Revenu global : Revenus foncier et tout autre revenu (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions alimentaires, retraite….) 3. La loi Denormandie La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si votre investissement locatif est réalisé dans un quartier ancien dégradé et dans certaines communes. Pour avoir accès à ce dispositif, votre investissement doit remplir différentes conditions : - Être un logement ancien nécessitant de travaux d’amélioration ou être un local transformé en usage d’habitation. Les travaux doivent réaliser au minimum 25% du cout de l’opération. - L’achat de ce bien doit être réalisé avant le 31 Décembre 2022. - Le logement doit se situer dans des communes définies dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, en zone labellisée « Cœur de Ville » ou encore dans les communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). - Les travaux réalisés doivent améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 20%, être de 2 types de travaux différents ou la création d’une surface habitable nouvelle. ATTENTION : Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE. La location de ce bine après travaux doit se faire auprès d’un foyer fiscal ne dépassant pas certains plafonds réglementaires. 4. La loi Malraux La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués une réduction d’impôts sur les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global. Ce régime est accessible à tout particulier faisant un investissement dans un immeuble permettant d’effectuer des rénovations réglementées. Cette loi s’adresse plus particulièrement aux investisseurs fortement imposés (TMI supérieur à 30%) mais pas forcément aux personnes ayant de forts revenus fonciers puisque les travaux ne sont pas déduits des revenus fonciers mais du revenu global. 5. Le dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable Dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable , il offre des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échanges de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leurs loyers. Plus les loyers proposés sont bas, plus la rédaction d’impôts est importante. 6. L’investissement en « nue-propriété » La nue-propriété est une solution qui permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier grâce au démembrement du bien. Il consiste en la séparation de la pleine propriété en 2 parties distinctes : l’usufruit (le droit de jouir du bien à sa convenance) et la nue-propriété (possession du bien dans pouvoir en disposer). Cette démarche résulte d’une stratégie fiscale ou patrimoniale puisque l’investissement en nue-propriété permet une décote intéressante (environ 40% en dessous du prix du bien en pleine propriété) et vous n’avez aucune charge ou impôt à payer pendant la période de démembrement (le bien n’est pas intégré à votre patrimoine mais à celui de votre usufruitier, votre impôt n’est donc pas alourdi). Grace à cette non-intégration dans votre patrimoine, vous n’avez également aucun revenu foncier à déclarer, vous pouvez cependant déduire les intérêts de votre emprunt (si investissement par le biais d’un emprunt) ou les grosses réparations effectuées dans l’immeuble de vos autres revenus fonciers. 7. La LMNP Le dispositif de la Location Meublée Non Professionnelle est un dispositif ouvert à tout particulier souhaitant augmenter son revenu sur une base régulière. Ce dispositif permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien. L’acquisition de ce bien immobilier doit cependant répondre à quelques critères. Le bien doit être neuf, en résidence de services (résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence pour sénior, résidence pour étudiant ou encore EHPAD) et doit répondre à 3 exigences : - Le logement - Les meubles - Les services Ce bien sera par la suite loué par une société de gestions via un bail de 9 à 12 ans même si la LMNP est considérées comme un investissement à long terme puisque la valorisation du bien tient en les loyers perçus chaque année. Le statut LMNP est attribué à toute personne particulière en fonction de plusieurs critères : - Ne pas avoir un membre du foyer fiscal inscrit au RCS en tant que loueur professionnel - Les revenus locatifs n’excédent pas 70 000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire.

L’immeuble de rapport est un ensemble immobilier (à partir de 2 lots) détenu en monopropriété ou en copropriété. Grâce à la facilité d’accès aux crédits immobiliers et l’augmentation du nombre d’annonce sur internet, l’achat d’un immeuble de rapport en monopropriété est devenu une stratégie d’investissement accessible au grand public. L’investissement dans un immeuble de rapport vous permet de : - Constituer un patrimoine - Préparer l’avenir - Placer un capital - Créer des revenus complémentaires Avec la création de revenus réguliers et une fiscalité intéressante, c’est un investissement qui peut se rendre particulièrement rentable. Ajoutez à cela les actuels taux bas des crédits immobiliers et votre projet est sur la bonne voie. => Pour en savoir plus sur la rentabilité d’un immeuble de rapport L’achat d’un immeuble de rapport rentable représente un très bon investissement pour la plupart des investisseurs immobiliers chevronnés. Il permet de créer de la valeur de manière considérable et de réaliser des opérations complexes sur un micromarché propice aux bonnes affaires. Les 6 avantages à investir dans un immeuble de rapport 1. Economie de temps En investissant dans un immeuble de rapport, vous mutualiser le temps nécessaire à la recherche d’un investissement locatif. Il est en effet plus simple de trouver un immeuble de 4/5 appartements et de réaliser l’opération et ses démarches (recherche, négociation, promesse de vente, négociation avec la banque…) que de multiplier ce temps par 4 en achetant des lots isolés. 2. Economies d’argent En achetant un immeuble de rapport par rapport à plusieurs lots divisés, vous faites des économies d’échelle. Il vous permet d’acheter en volume et donc de faire baisser les prix au m2. Grâce à cet achat également, vous mutualisez les différentes dépenses : des travaux moins couteux si vous rénovez l’ensemble de l’immeuble, des achats en gros pour le matériel ou les fournitures des appartements, la négociation des assurances et d’entretien, les frais d’agences moins important (plus le montant augmente, plus les frais baissent). Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier, vous décidez également de louer votre bien. Chaque mois, le prêt de votre banque est remboursé par le loyer de votre locataire. Si celui-ci cesse de payer son loyer ou décide de déménager, vous êtes obligé de financer vos mensualités de crédit à 100% avec votre salaire ou votre épargne. En achetant un immeuble de rapport, vous diversifiez vos revenus. Si l’un des locataires ne règle plus son loyer, vous ne financer alors que 25% des mensualités. 3. Micromarché Comme je vous l’ai dit plus haut, le marché de l’immeuble de rapport est un micromarché qui intéresse uniquement des investisseurs. Scindé en deux parties, ce micromarché est à deux vitesses. D’un côté, les biens inférieurs à 500 000 €uros sont sur un marché imposant avec un nombre de bien remarquable mais également un nombre d’investisseurs important. Cette partie du marché permet au plus grand nombre d’investir mais il est plus difficile de trouver un bien intéressant. De l’autre côté, les biens supérieurs à 500 000€ sont positionnés sur un marché moins concurrentiel du fait de leur prix. Ces biens plus onéreux s’adressent à une population d’investisseurs chevronnés qui ont déjà mené avec succès des opérations d’investissement immobilier au préalable. 4. Liberté de décision L’immeuble de rapport monopropriété vous permet de décider des travaux à réaliser, des modifications ou de tout autre changement nécessaire. Vous n’êtes bloqué par aucune autre personne. Autre point important, vous gérez tout en direct, votre bien est libre de gestion. Il est cependant possible de vous faire accompagner par un syndic pour gérer ce bien. En tant que propriétaire unique, vous assumez également les charges seul. Toiture, chaudière, plomberie ou encore façade à refaire, vous êtes l’unique décideur et unique payeur. 5. Une rentabilité et une plus-value attractive Investir dans un immeuble de rapport vous permet d’avoir une plus haute rentabilité qu’en achetant un appartement seul. Nous parlons souvent d’une rentabilité de 3% à 5% sur un appartement et de 8% à 12% sur un immeuble cependant cela va beaucoup varier selon votre profil investisseur et votre stratégie d’investissement. L’investisseur « prudent » va avant tout chercher un investissement au risque limité même s’il est faiblement rémunérateur. Il va chercher investir au moins 75% de ses actifs avec un objectif de garantir son capital. L’investisseur « équilibré » souhaite concilier une création de gains et un risque modéré. Il va par exemple privilégier l’achat d’un investissement locatif contrairement à l’achat de sa résidence principale afin de se créer des revenus complémentaires. L’investisseur « dynamique » va lui chercher un investissement ambitieux avec une création de revenus immédiate, une rentabilité élevée et une plus-value attractive. Il va alors consacrer entre 50 et 75% de son portefeuille à cet investissement. Les rendements supérieurs à 10% lui sont les plus souvent proposés. Vous souhaitez connaître votre profil investisseur ? Faites appel à nos experts fiscalistes et à nos conseillers immobiliers qui sauront vous aiguiller pour faire de votre investissement, un investissement rentable selon votre profil et votre stratégie d’investissement. 6. Diversification des modes d’exploitation La diversification des modes d’exploitation est une bonne solution pour louer votre bien et le rendre le plus rentable possible : - Une location nue (encadrée par la loi du 6 Juillet 1989) - Une location meublée (régie par le décret n°2015-981 du 31 Juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé) - Une colocation (avec par exemple, une rentabilité plus importante de louer par -chambre que l’appartement entier) - Une location courte durée (type Airbnb) Pour faire votre choix dans le type de location à proposer dans votre bien, prenez en compte la localisation de votre bien ainsi que son secteur géographique (proche des écoles, des commerces, des centres d’intérêts touristiques…). Si vous êtes novice, ne vous inquiétez pas, vous pouvez vous lancer dans cette aventure en vous faisant accompagner. Nos mandataires immobiliers spécialisés dans l’immeuble de rapport sur votre secteur géographique vous assistent pour mener à bien votre projet et réaliser le meilleur investissement locatif possible.

Quels sont les critères pour définir votre profil investisseur ? Avant votre premier investissement, il est indispensable de vous poser certaines questions pour définir votre profil investisseur. Cet exercice vous permettra de mieux analyser votre situation personnelle et de vous orienter vers la stratégie d’investissement qui vous convient le mieux. 5 critères sont à prendre en compte pour déterminer votre profil investisseur 1. Votre âge Votre âge est un critère important dans votre profil investisseur. Plus vous êtes jeune, plus vous pourrez prendre des risques. 2. Votre situation personnelle et patrimoniale En couple ? Célibataire ? Avec ou sans enfants ? avec un patrimoine élevé ? Ces critères sont également à prendre en compte. • Vous êtes en couple, vous avez des enfants : il est préférable d'être prudent dans vos choix d'investissements. • Vous êtes célibataire ou sans enfant : vous avez le choix de prendre davantage de risques. • Votre patrimoine est peu élevé : mieux vaut rester prudent. • Votre patrimoine est important : vous pouvez vous permettre d'en risquer une partie sans que cela vous pose un véritable problème. 3. Vos objectifs personnels Quels sont vos objectifs ? Compléter vos revenus ? Constituer un patrimoine ? Préparer votre retraite ? Financer un projet personnel ? 4. Votre horizon de placement Vous souhaitez investir à court ou long terme ? Aurez-vous besoin de votre épargne prochainement pour financer un nouveau projet ? 5. Votre sensibilité au risque La sensibilité au risque est purement abstraite et personnelle mais c’est pourtant ce critère-là qui va être déterminant. Il s’agit de la tolérance de l’investisseur à assumer un risque de perte de ses économies ainsi que de sa capacité financière et donc voir la diminution de la valeur de son portefeuille. Seriez-vous prêts à assumer le risque d’une perte de vos économies ? Cette tolérance va s’établir en fonction de votre personnalité. Il faut être conscient que plus le potentiel de performance est élevé, plus le risque est important. Comment définir votre profil investisseur ? Pour vous aider dans cette activité, nous avons créé un tableau. Utilisez-le en sélectionnant la réponse qui vous convient le mieux dans chacune des lignes. Pour définir votre profil investisseur, regardez la colonne qui comporte le plus de réponses. Les 3 types de profil investisseur - L’investisseur « prudent » souhaite la sécurité mais veut cependant quelque peu profiter d’éventuelle hausse du cours. La majorité de leurs investissements sont répartis dans des fonds où le capital est protégé. Une petite partie peut être investie dans des fonds d’action ou des actions individuelles et va avant tout chercher un investissement au risque limité même s’il est faiblement rémunérateur. Il va chercher à investir au moins 75% de ses actifs avec un objectif de garantir son capital. - L’investisseur « équilibré » cherche comme son nom l’indique un équilibre entre le risque et le rendement. Ils vont investir dans des actions à moyen/long terme qui permettent un rendement moyen supérieur mais sont également conscients qu’une part de leur portefeuille peut perdre de la valeur en raison d’évolutions négatives. Il souhaite concilier une création de gains et un risque modéré. Il va par exemple privilégier l’achat d’un investissement locatif contrairement à l’achat de sa résidence principale afin de se créer des revenus complémentaires. - L’investisseur « dynamique » cherche le rendement. Ce profil va préférer mettre une plus grande partie de son investissement dans des actions et une moindre partie dans des investissements à revenus fixes. Ils acceptent alors que la valeur du portefeuille puisse fortement diminuer en raison d’évolution négatives. Il est attentif au rendement à long terme. Cet investisseur va chercher un investissement ambitieux avec une création de revenus immédiate, une rentabilité élevée et une plus-value attractive. Il va alors consacrer entre 50 et 75% de son portefeuille à cet investissement. Les rendements supérieurs à 10% lui sont les plus souvent proposés.

Etape 1 : Définir votre objectif Afin d’avancer dans la recherche de votre bien idéal pour cet investissement locatif, vous devez définir votre stratégie d’investissement, votre projet, vos objectifs et votre profil investisseur. En fonction de votre profil investisseur, vous n’allez pas chercher le même bien. ______________________________________________________________________________________________________________________ Plutôt investisseur prudent, équilibré ou dynamique ? L’investisseur « prudent » va avant tout chercher un investissement au risque limité même s’il est faiblement rémunérateur. Il va chercher à investir au moins 75% de ses actifs avec un objectif de garantir son capital. L’investisseur « équilibré » souhaite concilier une création de gains et un risque modéré. Il va par exemple privilégier l’achat d’un investissement locatif contrairement à l’achat de sa résidence principale afin de se créer des revenus complémentaires. L’investisseur « dynamique » va lui chercher un investissement ambitieux avec une création de revenus immédiate, une rentabilité élevée et une plus-value attractive. Il va alors consacrer entre 50 et 75% de son portefeuille à cet investissement. Les rendements supérieurs à 10% lui sont les plus souvent proposés. => Pour en savoir plus sur les profils investisseurs ______________________________________________________________________________________________________________________ Définissez également vos objectifs. Vous souhaitez investir pour : - Tirer des revenus complémentaires - Louer temporairement avant de le récupérer pour votre retraite par exemple - Pour en tirer une plus-value à moyen terme (en le revendant par exemple) - Vous constituez un patrimoine à louer qui sera transmis à vos enfants Ces étapes réfléchies vous permettront de bases solides afin d’avancer à l’étape suivante. Etape 2 : Financer votre investissement locatif En fonction du profil investisseur défini plus haut, le passage auprès de votre banquier sera peut-être/surement nécessaire. Dans la majorité des cas, votre établissement bancaire vous demandera un apport d’environ 10% soit l’équivalent des frais de notaires. Plus votre apport sera conséquent, plus les banques seront ouvertes à vous consentir un prêt avec un taux plus compétitif. Avantage non négligeable surtout en cette période ou les taux des prêts sont bas. Comme dans tout investissement, votre apport est un point clé, c’est celui qui permettra l’optimisation de votre prêt bancaire et la baisse des mensualités qui pourront alors être couvertes par les loyers. Si votre apport est conséquent, en adéquation avec votre profil investisseurs et que vous gérez bien la répartition, (bien peu cher, avec de faibles charges ou une taxe foncière basse), vous pourriez générer un complément de revenus rapidement. BON A SAVOIR : La rentabilité locative de votre bien peut-être brute ou nette : o La rentabilité locative brute d’un investissement correspond au rapport entre les loyers et le prix d’achat du bien. o La rentabilité locative nette s’obtient après déduction de l’ensemble des charges courantes liées au logement mis en location (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances…) aux revenus locatifs perçus En faisant appel à votre banque pour votre investissement dans un immeuble de rapport, vous pouvez également allonger la durée de votre emprunt jusqu’à 27 ans maximum (recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière). Les intérêts d’emprunts seront plus élevés mais ils peuvent être déduits de votre base imposable. Etape 3 : Choisir le bon dispositif de défiscalisation (si nécessaire) Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont à ce jour intéressants pour l’investissement dans un immeuble de rapport. La défiscalisation des intérêts d’emprunts qui vous permet de réduire votre base imposable. Pour cela, ces sommes devront être déclarées sur la même ligne que la déclaration des revenus fonciers (ligne 250 « intérêts d’emprunts » de la déclaration 2044). Les sommes déduites ne sont que celles de l’année en cours de l’année d’imposition et vous devez justifier ces montants. Les montants des intérêts déductibles n’est pas plafonné et n’est pas limité dans le temps. La déduction inclut également les dépenses liées au crédit (frais de dossier, assurance emprunteur…) Le déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif supérieur à vos revenus fonciers. Ce bien doit être loué nu et vous devez relever du régime d’imposition au réel. Tous les montants des travaux d’amélioration, de rénovation ou encore les travaux d’entretien peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux d’agrandissement et de construction ne sont pas pris en compte dans le déficit foncier. Limité à 10 700€ par an, l’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble de votre revenu global ou pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers. BON A SAVOIR : Revenu global/revenu foncier o Revenus fonciers : Loyers perçus d’un bien immobilier non meublé o Revenu global : Revenus foncier et tout autre revenu (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions alimentaires, retraite….) La loi Denormandie permet une réduction d’impôts lors d’un investissement locatif jusqu’au 31 Décembre 2022. Elle s’applique sur de l’immobilier ancien avec travaux dans une sélection de villes éligibles au plan « Action Cœur de ville ». Ces villes classées B2 et C ne permettent plus d’investissements Pinel (sur des biens neufs). Ce dispositif permet à ces communes une réhabilitation des logements existants. La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués une réduction d’impôts sur les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global. Ce régime est accessible à tout particulier faisant un investissement dans un immeuble permettant d’effectuer des rénovations réglementées. Dispositif « Cosse ancien » ou loyer abordable, il offre des locations à des loyers plus bas que la moyenne en échanges de réductions sur la fiscalité des revenus pour les propriétaires qui acceptent de baisser leurs loyers. Plus les loyers proposés sont bas, plus la rédaction d’impôts est importante. => Pour en savoir plus, quels dispositifs fiscaux pour réduire ses impôts lors de l’achat d’un immeuble de rapport ? Si vous souhaitez aller plus loin, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre fiscaliste. Nous pouvons également vous accompagner dans la mise en place de ces dispositifs lors de votre investissement dans un immeuble de rapport. Etape 4 : Trouver l’immeuble idéal Investir dans la pierre est toujours une valeur sure. Selon votre projet et vos objectifs d’investissement, vous ajusterez la meilleur localisation possible (région, ville, quartier, ….) Pour un investissement dans un immeuble de rapport, veillez à établir une bonne étude du marché (ou à vous faire accompagner par des spécialistes du marché et de votre secteur géographique pour vous accompagner). Cette connaissance vous permettra de mieux cerner l’état du marché locatif, de comparer les prix de vente et d’estimer le potentiel locatif de votre immeuble. BON A SAVOIR : renseignez-vous sur la Taxe Foncière ! En tant que propriétaire du bien, celle-ci est à votre charge. Elle représente en moyenne deux mois de loyers et est déductible de vos revenus fonciers imposables. Etape 5 : Concrétiser votre achat Après avoir étudié l’ensemble des points ci-dessus, vient maintenant l’heure de l’achat de votre immeuble de rapport. Faire appel à un professionnel vous permet de multiples avantages, il vous présentera des biens en accord avec votre budget, vos objectifs et dans le secteur géographique qui vous convient. Être accompagné, vous permettra également de ne pas déployer de l’énergie en partant tous azimuts mais d’affiner votre projet et de chercher judicieusement. Vous ferez des économies de temps et d’argent sur un micro-marché où de nombreux investisseurs se retrouvent à la recherche de la perle rare. Etape 6 : Réaliser des travaux puis mettre vos biens en location et optimiser celle-ci A la suite de votre achat, des travaux peuvent être nécessaires avant de mettre votre bien en location. Rapprochez-vous de professionnels pour vous aider dans cette partie. L’optimisation de votre investissement locatif passe par la limite du taux de vacances afin d’optimiser les rendements. Différents types de location s’offre à vous : Location nue, location meublée, LMNP, colocation, location de tourisme… Vous pouvez choisir d’effectuer la gestion de vos biens ou faire appel à des professionnels qui moyennant des frais d’environ 6 à 10% des loyers se chargera d’effectuer en votre nom les visites, les états des lieux, la rédaction des baux, l'intervention en cas d’incident dans l’appartement. La somme est à déduire de votre rendement locatif tout comme l’Assurance/Garantie Loyers Impayés.

Après un an de pandémie, le marché de l’immobilier ne montre pas de signes de faiblesse au 1er trimestre 2021. Au contraire, les français ont de nouveaux projets : résidence principale, résidence secondaire, investissement…Les inquiétudes liées au financement et à la situation économique existent mais rien n’enraye cette nouvelle dynamique toujours dirigée par une forte demande. Les Français sont toujours séduits par la pierre. En 2020, la part des investisseurs était de 26%, en Avril 2021, c’est déjà 18% de la population qui pense à investir cette année. Une réaction à ce que nous venons de vivre qui en dit long sur les perspectives de potentiels nouveaux viviers immobiliers. Dans les investisseurs potentiels, 53% visent une ville moyenne et 26% une prospection rurale. Le besoin de changement de vie par de nombreux français (suite à la crise sanitaire et aux différents confinements) les conduits à habiter dans un cadre plus proche de la nature mais en gardant les avantages de la ville, les villes de tailles moyennes seraient-elle le nouvel eldorado d’une population passablement agacée d’une vie citadine ? L’attrait des villes moyennes serait alors la clé pour ouvrir de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif ? Avec un phénomène de migration de la population vers des villes moyennes, la généralisation du télétravail (qui est appelé à durer 1 ou 2 jours par semaine) et des prix plus abordables, les plus citadins s’éloigne petit à petit de l’idée d’habiter dans une métropole à tout prix. Entre ceux qui ont encore du mal à se projeter dans une vie moins urbaine et ceux qui ne trouvent pas leur bonheur dans les biens à vendre, le marché du locatif aurait-il également de beaux jours devant lui ? Une nouvelle cartographie immobilière se dessine et offre de nouvelles perspectives au marché de l’investissement locatif. Ces villes situées dans des cadres plus proches de la nature trouvent une attractivité auprès des jeunes, qui voient en elles des prix immobiliers abordables et des investissements immobiliers en devenir. Ces jeunes souvent primo-accédants dont l’intérêt est nouveau et grandissant cherchent à investir tout en restant locataires de leur résidence principale. La périphérie et les villes moyennes montrent un autre attrait pour les investisseurs immobiliers : une rentabilité plus élevée même si le risque de vacance locative est plus élevé (cela est à mettre en corrélation avec votre stratégie d’investissement). Au-delà de la rentabilité locative avec une vue à court terme, investir dans ces villes de tailles moyennes peut être un moyen de miser sur une éventuelle hausse des prix à l’achat afin d’effectuer un rééquilibrage face aux grandes métropoles. L’investissement dans ces villes serait-il également un moyen de relancer les dispositifs de réduction d’impôts (ex : dispositif Denormandie) ? Ce dernier permet en effet de faire bénéficier de réductions d’impôts à son investisseur lorsqu’un bien rénové est mis en location dans des villes éligibles considérées comme peu dynamiques. Des éléments sont à surveiller en 2021 pour le marché immobilier Contre toute attente, le bilan 2020 est loin d’être mauvais, les chiffres montrent de fortes hausses encore portées par certaines très grandes villes. Mais quelques signes pourraient montrer qu’une baisse des prix pourrait se faire ressentir d’ici quelques trimestres. Tout dépendra du contexte sanitaire et de l’évolution de la pandémie. Les prix des biens anciens en France continuent d’augmenter sur le dernier trimestre 2020 avec une hausse de plus de 5% selon l’INSEE et les taux d’intérêts des crédits immobiliers continuent de baisser, jusqu’à peut-être encore atteindre un nouveau record ? Autre point à prendre en compte pour ce marché immobilier 2021, les contraintes bancaires ont été relâchées pour permettre un taux d’endettement jusqu’à 35% au lieu de 33% au préalable. De quoi permettre à une cible d’investisseurs plus jeunes d’accéder à l’investissement locatif. Mais l’inconnue la plus importante reste de mesurer l’impact de la crise que nous venons de vivre sur la capacité des Français à acheter et à investir. Le chômage va-t-il augmenter ? L’incertitude sur le long terme va est-elle être levée ? La situation financière est le principal facteur qui tire les prix des logements à la baisse. Ainsi, si la situation financière tend à s’inverser et à se remettre au beau fixe dans quelques mois, cela finira par garder les prix vers le haut. Et le marché de l’immeuble de rapport dans tout ça ? Le marché de l’immeuble de rapport suit le marché de l’investissement locatif. Le nombre de personnes intéressées par ce type d’investissement croit encore avec l’arrivée sur le marché d’une population plus jeune et plus encline à acheter pour investir que pour sa propre résidence principale. Le marché de l’immeuble rapport étant à deux vitesse avec une partie des biens à moins de 500 000€ permettant à une population large de pouvoir investir et d’une autre partie supérieure à 500 000€ avec une zone médiane de 700/800 000€ avec beaucoup moins d’acheteurs et des investisseurs plus fortunés et qualifiés. Le nombre d’immeubles disponibles à la vente va lui vers un ralentissement certains ou la bonne affaire est rare et précieuse. Il sera alors nécessaire de se faire accompagner et d’avoir de bons contacts pour trouver la perle rare qui sera pourquoi pas votre futur immeuble de rapport. Pour conclure, la pierre est certes un placement souvent gagnant, il faut savoir garder la tête froide. L’investissement locatif est un investissement à long terme et une rentabilité à deux chiffres cache peut-être une faible demande et donc une vacance locative plus importante. Une ville de taille moyenne redevenu à la mode grâce aux confinements successifs ne le sera peut-être pas forcément pour très longtemps surtout si celle-ci n’est pas « dynamique ». Cependant, il ne faut pas croire qu’un investissement locatif dans une grande ville est toujours un gage de réussite. Un bon investissement, quel que soit son type, est bon s’il est rentable. Toute cette réflexion est à définir selon votre projet, votre profil investisseur et votre budget. => Un doute sur votre projet, votre profil investisseur ou le budget à consacrer à votre investissement locatif ? Nos mandataires immobiliers spécialisés dans l’investissement locatif en Immeuble de rapport sauront répondre à vos questions.